Come risaputo la consistenza degli immobili riconducibili alle Categorie del Gruppo C è espressa in metri quadrati.
La categoria C/1 è quella che comprende i negozi e le botteghe ed ha la particolarità di essere una delle uniche due categorie a prevedere una poligonazione differente per i locali a servizio diretto (l’altra è la categoria C/6).
Infatti, a differenza delle altre categorie catastali che prevedono che gli accessori diretti siano sempre poligonati insieme ai vani principali, nella categoria C/1 solo la superficie di vendita ed esposizione (locali principali) va poligonata con la Tipologia A (colore 1 di Autocad) mentre gli accessori diretti vanno poligonati a parte utilizzando l’apposita tipologia A2 (colore 8 di Autocad).
Ma al di là di questo cambia anche il calcolo della consistenza, che poi è quel che ci interessa in questo articolo.
Infatti, mentre la superficie di vendita viene conteggiata per intero, il retro negozio, oltre a bagni, wc, ripostigli, ecc. verranno moltiplicati per un coefficiente riduttivo K estrapolato dalla seguente tabella:
| Rapporto SA/SP | Coefficiente K |
|---|---|
| Fino a 0,25 | 0,90 |
| Fino a 0,50 | 0,80 |
| Fino a 0,75 | 0,70 |
| Fino a 1,00 | 0,60 |
| Oltre 1,00 | 0,50 |
La tabella è molto semplice da leggere, SA è la superficie utile dei vani accessori (e del retrobottega), SP è la superficie dei locali di principali dove avviene la vendita, il rapporto tra gli stessi lo troveremo nella prima colonna, mentre nella seconda leggeremo il relativo coefficiente K (minore di 1) che moltiplicheremo per SA.
Ma un esempio può essere più esplicativo.
Dobbiamo calcolare la consistenza di un piccolo alimentari che ha un area di vendita di 150 mq. e sul retro ha un’area per i servizi igieni e spogliatoi di 35 mq, ed un piccolo deposito di 20 mq, calcoleremo la consistenza in questo modo:
SP = 150 mq SA =35 + 20 = 55 mq (Superficie vani principali pari a 150 mq, superficie accessori pari a 55 mq.)
R = SA/SP = 55 / 150 = 0,37 (Rapporto tra superfici accessorie e superficie vani principali)
Dalla tabella in alto possiamo recuperare il nostro valore del coefficiente K . Per un valore di R superiore a 0,25 ma inferiore a 0,50 avremo K = 0,80.
A questo punto applicheremo una semplice formula per cui i vani principali li consideremo sempre per intero, mentre i vani accessori li moltiplicheremo per il coefficiente di riduzione K:
ST = SP + K x SA; ST = 150 + 0,80 x 55; ST = 150 + 44 = 194 mq
ST pari a 194 mq sarà la nostra consistenza, evidentemente una bella differenza rispetto ai 205 mq che avremmo non applicando la procedura corretta e considerando l’intera superficie utile allo stesso modo.
La cosa che subito balza all’occhio è che maggiore è il rapporto SA/SP minore è il coefficiente, quindi più importante sarà la riduzione.
Questo ci può apparire ancora più evidente con un secondo esempio.
Calcoliamo questa volta la consistenza di una ipotetica piccola bottega artigiana di un ceramista. È composta da un locale di vendita di 25 mq. (locale principale) prospiciente la strada e da un locale retrostante di 40 mq, in cui vengono materialmente realizzate le ceramiche, oltre ad un locale igienico di 5 mq. Avremo:
SP = 25 mq SA = 40 + 5 = 45 mq
R = SA/SP = 45 / 25 = 1,80
Per R > 1 abbiamo K = 0,50
ST = SP + K x SA = 25 + 0,5 x 45 = 47,5 mq
La consistenza dell’unità immobiliare sarà, quindi, di 48 mq, ben lontana dai 70 mq della semplice superficie utile dell’intera bottega.
Vedi anche quest’articolo su come calcolare la rendita catastale
Se hai dubbi sulla differenza tra negozi e botteghe vai a questo link
